Realitné fondy: Rast a neistota v investovaní
Realitné fondy na Slovensku momentálne prežívajú obdobie dynamického rastu, pričom objem ich aktív presahuje tri miliardy eur. Tento rast, z ktorého sa medziročný nárast pohybuje nad 11 %, no, ako sa ukazuje, je potrebné posudzovať s odstupom a v širšom kontexte trhu. Otázky o tom, či tento trend je dlhodobo udržateľný alebo len prechodný, sú v súčasnosti na stole.
Rast v kontexte trhu
Dvojciferný rast vyzerá na prvý pohľad zapôsobivo. Avšak, ak sa pozrieme na čísla z bližšej perspektívy, zistíme, že realitné fondy rástli pomalšie ako trh ako celok, ktorý zaznamenal takmer 15-percentný nárast. Portfólio manažér Roman Vitásek to v relácii Investujeme na televízii ta3 vysvetľuje ako jasný znak stabilizácie a nie dynamickej expanzie. Realitné fondy dnes zohrávajú úlohu stabilizácie portfólia investičných nástrojov, čo je dôsledkom rastúceho trendu akciových fondov.
Stabilita čistých predajov
Nečakaná stabilita predajov realitných fondov v posledných piatich rokoch, ktorá sa pohybuje okolo 200 miliónov eur, naznačuje, že ide skôr o systematický a postupný rast než o dočasný boom. Taktiež o tom portfólio manažér hovoril ako o dlhodobom raste, ktorý je zabudovaný do stratégie fondu.
Investori a ich psychológia
Z pohľadu investorov je dôležité pochopiť, prečo záujem o realitné fondy rastie. Investori hľadajú stabilný výnos s nižším rizikom. Pre mnohých je predstaviteľnejšie investovať do nehnuteľností než do akcií technologických firiem alebo komplikovaných finančných nástrojov. Taktiež sa zdá, že s rastúcim priemerným vekom skupiny investorov, medzi ktorými prevažujú ľudia okolo 35 a viac rokov, sa zvyšuje dopyt po konzervatívnejších investičných možnostiach.
Úrokové sadzby ako prekážka
Úrokové sadzby zohrávajú kľúčovú úlohu v dynamike realitných fondov. S rastom úrokových sadzieb klesá hodnota nehnuteľností, čo ovplyvňuje ich atraktivitu ako investícií. Na druhej strane, mnohé projekty majú inflačné doložky, ktoré ich chránia pred rastúcou infláciou, čo im umožňuje udržať relatívnu stabilitu výnosov aj v budúcnosti.
Očakávania výnosov
Mnohí investori majú tendenciu očakávať vysoké výnosy, avšak realita je zvyčajne umiernenejšia. Vitásek poznamenáva, že historické výnosy reálneho investovania do realitných fondov sa pohybujú od 4 do 6 %. Realitné fondy nie sú určené na rýchly zisk, ale na dlhodobú stabilitu. Ak niekto sľubuje výnosy nad 8 %, je dôležité byť obozretný, pretože takéto príležitosti zvyčajne skrývajú vyššie riziko.
Segmentácia trhu nehnuteľností
Nie všetky nehnuteľnosti sú si rovné. V súčasnosti prevláda trend, ktorý do popredia dostáva logistiku, nasledovanú retailom a ďalšími segmentmi. S rastom e-commerce a dlhotrvajúcimi zmenami v spotrebiteľskom správaní je zrejmé, že realitní investori musia byť obozretní a prispôsobiť svoje stratégie aktuálnym trendom.
Investičná alokácia
Investori by mali starostlivo zvážiť, aký podiel svojho portfólia by mali alokovať do realitných fondov. Mladšie generácie by sa mali snažiť o nižšiu investičnú expozíciu v realitách, zatiaľ čo starší investori môžu zvážiť vyšší podiel. Ideálny rámec pre zloženie portfólia sa pohybuje od 15 do 20 % pre rizikovejších investorov.
Realitné fondy ako stabilná investícia
Realitné fondy sa môžu považovať za „nové dlhopisy”, pretože sa zakladajú na výnose z prenájmu. Tieto fondy sú atraktívne najmä v časoch ekonomickej neistoty, keď akcie kolíšu a stabilita príjmu z nájmu sa ukazuje ako vzorová.
Diverzifikácia a ESG faktory
Investícia do slovenských realitných fondov často znamená geografickú diverzifikáciu, pričom mnohé z nich inej krajiny strednej a východnej Európy. Dôraz na udržateľnosť a environmentálne faktory (ESG) vytvára nový štandard v realitnom sektore, ktorý je v posledných rokoch stále viac žiadaný.
Riziká spojené s krízami
Jednou z najväčších obáv investorov ostáva otázka, čo sa stane s ich investíciami v čase ekonomickej krízy. Vitásek konštatuje, že všetky investície a formy aktív by generálne mohli byť ovplyvnené a upozorňuje na dôležitosť pripravenosti na takéto situácie.
